Leppestiftbygning -
Lipstick Building

fra Wikipedia, den frie encyklopedi

Leppestiftbygning
Leppestiftbygning (51923067068).jpg
Leppestiftbygningen
Generell informasjon
Status Fullført
Type Kontor
plassering 885 Third Avenue , Manhattan , New York , USA
Koordinater
Fullført 1986
Høyde
Tak 138 m (453 fot)
Tekniske detaljer
Antall etasjer 34
Design og konstruksjon
Arkitekt John Burgee og Philip Johnson
Bygningsingeniør Kontoret til Irwin Cantor

The Lipstick Building , også kjent som 885 Third Avenue og 53rd at Third , er en 453 fot (138 meter) høy skyskraper ved Third Avenue mellom 53rd Street og 54th Street i Midtown Manhattan - området i New York City . Den sto ferdig i 1986 og har 34 etasjer. Bygningen ble designet av John Burgee og Philip Johnson for Hines Interests og var utvikler Gerald D. Hines sitt første prosjekt i New York City. Bygningens kallenavn er avledet fra formen og fargen, som ligner en tube med leppestift.

Bygningen har en nesten elliptisk masse, med tilbakeslag over 19. og 27. etasje, samt en to-etasjers toppleilighet i granitt. Strukturen er faktisk polygonal; både base- og tilbakeslagsseksjonen har over hundre sider. Bygningen står på dobbel høy søyle i bunnen, og fasaden er laget av rød keiserlig granitt og rustfritt stål. På nordøstsiden av bygget er et ni etasjer høyt rektangulært anneks. Bygningen har 580 000 kvadratfot (54 000 m 2 ) utleiebar plass, hvorav noen ble bygget i bytte mot forbedringer av Lexington Avenue/51st Street stasjon . For å støtte bygningen mot vind fra nord, designet konstruksjonsingeniør Irwin Cantor et rørstøttesystem og en sentral kjerne for bygningens overbygning .

Hines Interests kjøpte stedet fra Citigroup i 1981 og hyret Burgee og Johnson til å designe et elliptisk kontorbygg for stedet. Byggingen startet i mai 1984 og bygningen sto ferdig to år senere. I de første årene av byggets historie var kontorlokalene generelt lønnsomme. Hines solgte bygningen i 2004 til Tishman Speyer , som videresolgte en delandel til Prudential Real Estate Investors . Metropolitan 885 Third Avenue LLC kjøpte deretter bygningen i 2007 under en kompleks finansieringsavtale der det underliggende landet ble solgt separat til SL Green . Etter at Metropolitan gikk konkurs i 2010, overtok Inversiones y Representaciones Sociedad Anónima og Marciano Investment Group eierskapet. Ceruzzi Properties og SMI USA kjøpte landet i 2015, og SL Green overtok bygningen i 2021.

Nettstedet

The Lipstick Building ligger på 885 Third Avenue i Midtown Manhattan - området i New York City . Den tar opp den vestlige delen av en byblokk avgrenset av Third Avenue i vest, 54th Street i nord, Second Avenue i øst og 53rd Street i sør. Den "L"-formede tomten dekker 2425,5 m 2 med en fasade på 61 m på Third Avenue og en dybde på 49 m. Andre bygninger i nærheten inkluderer 599 Lexington Avenue i sørvest, Citigroup Center i vest og 919 Third Avenue to blokker nord.

(FAR) for enhver bygning på tårnets område 15. Utbyggerne fikk en bonus på 20 prosent for å forbedre T-baneinngangen, og bringer FAR til 18. Inngangen består av en trapp og rulletrapp. Det er også en anlagt plantekasse ved siden av T-baneinngangen, i tilknytning til byggets buede promenade.

Før byggingen av 885 Third Avenue hadde stedet inneholdt lavblokker. Citicorp , som okkuperte 601 Lexington Avenue umiddelbart mot vest, kjøpte stedet i midten av 1980 for 7,2 millioner dollar. Citicorp hadde tenkt å reise et bolighus der. I løpet av et år bestemte banken seg for å selge siden på grunn av en økning i eiendomsverdiene.

Arkitektur

Leppestiftbygningen på 885 Third Avenue ble designet av Philip Johnson og John Burgee for utvikleren Gerald D. Hines . Strukturingeniør Irwin Cantor, maskiningeniør Cosentini Associates , landskapsarkitektene Zion og Breen Associates, og lyskonsulent Claude Engle var også involvert i bygningens utvikling. Den er 34 etasjer høy og måler 453 fot (138 m) til taket. Selv om bygningen offisielt var kjent som Fifty-third at Third, førte dens uvanlige masse og fasadens farge til det populære navnet, Lipstick Building. Det er en av flere bygninger i New York City som fikk kallenavnet basert på deres utseende.

Fra og med 2020 har bygningen og den underliggende grunnen, på grunn av en juridisk tekniskhet, separate eiere, og selve grunnen er delt i to eierseksjoner. En 50 x 110 fot (15 x 34 m) tomt på Third Avenue, som dekker omtrent 21 prosent av tomten, eies av et aksjeselskap og leies ut til SL Green, eieren av resten av tomten.

Form og fasade

Detalj av toppen av bygningen

885 Third Avenue har en nesten elliptisk masse fordi, på tidspunktet for bygningens utvikling, vurderte New York City Department of City Planning å omdisponere Midtown Manhattan. Massingen sto i kontrast til de til eldre bygninger, som typisk ble designet med rektangulære former. Den elliptiske formen lar fotgjengere på 53rd og 54th Street skjære over hjørnene, og den tillater ekstra lys og luft inn i bygningen. Burgee sa at designet skapte "et minneverdig landemerke langs Third Avenues blidhet", mens Johnson sa at formen var "passende for sære Third Avenue, men ikke for den mer seriøse Park Avenue ". Kritikere sammenlignet bygningens masse med en tube med leppestift og med en luksuriøs liner.

Bygget er delt vertikalt i tre seksjoner. For å overholde reguleringsloven inneholder Lipstick Building tilbakeslag over 19. og 27. etasje, over hvilke den elliptiske massen fortsetter. Selv om bygningen ser ut til å være elliptisk, er basen og begge tilbakeslagsseksjonene faktisk polygonale, ettersom ytterveggene er sammensatt av fasetter som måler 2 fot 7,5 tommer (0,800 m) brede. Den nederste delen inneholder 180 sider; midtpartiet over den 19. historien har 164 sider; og den øverste delen over den 27. historien har 156 sider. Det er også en to-etasjers mekanisk plass på toppen av taket, som er kledd i granitt og formet som en ellipse. Den nordøstlige delen av stedet inneholder et rektangulært ni-etasjers anneks, hvis base inneholder en restaurantplass.

Ved basen er bygningen støttet av 28 søyler i rustfritt stål og granitt, hver 28 fot (8,5 m) høy. Søylene stikker ut foran lobbyen med glassvegger. Toppen av søylene inneholder stålbånd. Bak søylene er en arkade som vikler seg rundt en 300-graders del av bygningens omkrets. Det er beplantning ved siden av arkaden på både 53rd og 54th Street. Utsiden av bygningen er en sammenhengende vegg av rød keiserlig granitt og rustfritt stål. Båndvinduene er omgitt av grå rammer. Det er røde spandrel- paneler mellom gulvene, som er innrammet av strimler av rustfritt stål.

Funksjoner

Bygningen har 580 000 kvadratfot (54 000 m 2 ) plass. Området kunne romme 500 000 kvadratfot med brukbart gulvareal uten noen sonebonuser, men Hines Interests fikk lov til å legge til 71 544 kvadratfot (6 646,7 m 2 ) i bytte mot forbedringer av den tilstøtende T-baneinngangen. Bygningens lobby inneholdt gulvfliser dekorert i et sjakkbrettmønster, samt et glassmosaikktak. En del av lobbyen ble omgjort til en kafé i 1992. Da 885 Third Avenue åpnet, hadde den fire heiser med marmorpanel. Hver heiskabin brukte en annen farge marmor (grønn, brun, rød eller rosa). Heisene er plassert på østsiden (baksiden) av bygningen, slik at resten av tårnet kan reise seg med tilbakeslag.

885 Third Avenues overbygg er laget av armert betong. Den inkluderer et rørstøttesystem og en sentral kjerne som smalner av på de øvre nivåene. På grunn av bygningens uvanlige form og beliggenhet på østsiden av Third Avenue, ville vind fra nord forårsake et ekstremt stort trykk østover. Som et resultat bestemte konstruksjonsingeniør Irwin Cantor seg for å legge til den sentrale kjernen, som absorberer de fleste strukturelle belastninger. Den sentrale kjernen inneholder heiser og nødtrapper. Også som et resultat av bygningens ukonvensjonelle form, måtte kontorlokalene og det mekaniske utstyret justeres for å passe den elliptiske formen til hver etasje.

Historie

Utvikling

Sett fra sør

I januar 1981 kjøpte Gerald Hines stedet til 885 Third Avenue fra Citicorp for 28 millioner dollar. Landet hadde kostet over 1000 dollar per kvadratfot (11 000 dollar/m 2 ), en rekordpris for land i Midtown Manhattan. Denne prisen inkluderte ikke kostnaden for en feste i midten av blokken, som ble kjøpt separat. På den tiden hadde Hines utviklet 273 prosjekter over hele USA, men han hadde aldri før utviklet en struktur i New York City. I følge Hines, "Vi vil gjerne gjøre noe vi er stolte av og som byen vil se positivt på." Området kan bygges ut med et kontorbygg på opptil 460 000 kvadratfot (43 000 m 2 ). Den april presenterte Burgee og Johnson design for en elliptisk bygning på stedet, men byggingen var ikke forventet å begynne på flere år, siden eksisterende leietakers leieavtaler ennå ikke hadde utløpt. I august 1981 var detaljene i prosjektet fortsatt ikke ferdigstilt. Kenneth Hubbard, som ledet Hines sitt kontor i New York City, sa at den elliptiske massen var den eneste sikkerheten i designet.

I 1983 kunngjorde Hines Interests at de ville begynne å bygge en 25- til 30-etasjers bygning året etter, med 500 000 kvadratfot (46 000 m 2 ) plass. På den tiden sa en talsmann for Hines til The New York Times : "Vi har ingen leietakere ennå. Kjenner du noen?" Hines Interests betalte 1 million dollar for å flytte en beboer på stedet, Paul Brine, som betalte 90,14 dollar i måneden for en leilighet på stedet og hadde nektet å flytte. Hines Interesser brøt bakken for tårnet i mai 1984, selv om det fortsatt ikke var leietakere; dette sto i kontrast til firmaets typiske tilnærming, der det signerte en større leietaker før byggestart. På det tidspunktet reiste det et kontorbygg for EF Hutton i 40 West 53rd Street, og Hines Interests så på de to prosjektene "som en lignende forpliktelse".

Det var fortsatt usikkerhet rundt bygningens høyde da fundamentet ble bygget, da Hines Interests og partneren Sterling Equites ønsket å øke bygningens gulvarealforhold med 20 prosent i bytte mot å forbedre de tilstøtende T-banestasjonene. Dette vil tillate utviklerne å legge til 75 000 kvadratfot (7 000 m 2 ), for et maksimalt areal på 580 000 kvadratfot (54 000 m 2 ). Bonusen ble til slutt godkjent. Prosjektarkitekten var Ronnette Riley fra Burgee Johnson Architects, som hadde tilsyn med bygningens utvikling. For å tiltrekke leietakere åpnet Hines Interests et markedsføringssenter i 31. etasje i den nærliggende Seagram Building , hvor firmaet stilte ut skalamodeller av 40 West 53rd Street og 885 Third Avenue. Utviklerne spådde at de kunne kreve $45 til $60 per kvadratfot ($480 til $650/m 2 ) for plassen. Leietakere betalte en modifisert netto leieavtale , men Hines Interests refunderte eventuelle overbetalinger for skatter, forsyningskostnader og driftskostnader.

Hines operasjon

Bygningen sto ferdig i 1986. 885 Third Avenue fikk blandet kritikk i de første årene og fikk kallenavnet "Lipstick Building" for sin uvanlige form, men kontorlokalene var lønnsomme. Rundt 65 prosent av bygningens plass hadde blitt leid ut til et dusin leietakere i midten av 1986. Tidlige leietakere inkluderte et telekommunikasjonssenter drevet av Telecom Plus ; First Interstate Bank Limited; reklamebyrå Hill, Holliday, Connors, Cosmopolus; meglerfirma Bernard L. Madoff Investment Securities ; og Nathan Cummings Foundation . John Burgee og Philip Johnson flyttet firmaets arkitektkontorer til tårnet, som Hines-tjenestemenn anså som en "sterk anbefaling". Ved utgangen av året var tre fjerdedeler av bygningen opptatt. På grunn av fallende etterspørsel etter kontorlokaler, forventet ikke Hines Interests lenger å leie ut plass til noen få store leietakere.

En italiensk restaurant ved navn Toscana Ristorante åpnet på 54th Street-siden av bygningen i 1987, mens en kafé åpnet på 53rd Street-siden i 1999. På begynnelsen av 1990-tallet sa Johnson om bygningen: "Når du sier at du jobber med leppestiften bygning, folk vet nøyaktig hvor du er." Lipstick Cafe åpnet i lobbyen i 1992. Året etter ble Toscana Ristorante erstattet med en restaurant kalt Vong, designet av David Rockwell og Jay Haverson. På begynnelsen av 2000-tallet inkluderte kontorleietakerne advokatfirmaet Bingham McCutchen , advokatfirmaet Latham & Watkins , dataselskapet Unisys og finansfirmaet Morgan Stanley .

2000-tallet

Sett fra øst, med Citigroup Center bak

I januar 2004 signerte Tishman Speyer en kontrakt om å kjøpe bygningen. Da kjøpte utleiere i New York City opp bygninger i påvente av stigende leiepriser. Senere samme år solgte Hines Interests bygningen til Tishman Speyer for 235 millioner dollar. Latham & Watkins signerte en 15-årig leiekontrakt for over halvparten av bygningen, eller 319 665 kvadratfot (29 697,9 m 2 ), på slutten av 2004 midt i økende etterspørsel etter kontorlokaler i Midtown Manhattan. TMW Property Funds, et fond forvaltet av Prudential Real Estate Investors , kjøpte en eierandel på 49 prosent i bygningen fra Tishman Speyer i midten av 2005 for 164 millioner dollar. Salget verdsatte bygningen til 335 millioner dollar. Prudential representerte en gruppe tyske investorer i transaksjonen. Da var bygget 95 prosent besatt. Tishman Speyer bestemte seg for å legge 885 Third Avenue for salg i mars 2007. Prudential hadde ønsket å selge bygningen, og eiendomseksperter spådde eiendommen kunne selges for over 500 millioner dollar.

Et konsortium kjent som Metropolitan 885 Third Avenue LLC kjøpte bygningen i juli 2007 for 648,5 millioner dollar, og fullførte kjøpet neste måned. Etter salget eide de israelske selskapene Tao Tsuot og Financial Levers til sammen en eierandel på 70 prosent i bygningen. Resten var eid av Metropolitan Real Estate Investments, Marciano Investment Group og en tredje investor. Salget inkluderte en opsjon for eierne til å erverve den underliggende tomten i 2020 eller senere. Som en del av den samme avtalen kjøpte SL Green en gebyrandel på 79 prosent av det underliggende landet, samt en leieavtale for de resterende 21 prosent av tomten, for 317 millioner dollar. SL Green eide 55 prosent av avgiftsrentene og leieforholdet, mens partneren Gramercy Capital Corp. eide de resterende 45 prosentene. Denne avtalen var en del av en komplisert finansieringspakke for selve bygget. Bygningens eiere kjøpte også et første boliglån på 210 millioner dollar fra Royal Bank of Canada (RBC), samt et foretrukket egenkapitallån på 60 millioner dollar fra Goldman Sachs . Nettstedskjøpet, første boliglån og foretrukket egenkapitallån utgjorde 587 millioner dollar i finansiering. Wachovia hadde tilbudt å finansiere 90 prosent av bygningens kjøpesum, men ga til slutt avkall på avtalen.

Selv om størstedelen av plassen allerede var under langtidsleie til Latham & Watkins, uttrykte de nye eierne tillit til at den gjenværende plassen, som var okkupert av en rekke små leietakere, kunne leies ut til høye priser. Omtrent 42 prosent av bygningens plass skulle bli tilgjengelig for utleie gjennom 2013. Metropolitan refinansierte bygningen i juli 2008 med et brolån fra Goldman Sachs. På det tidspunktet var bygningen 97 prosent okkupert, med bare 13 800 sq ft (1 280 m 2 ) ledig plass tilgjengelig. Rundt to tredjedeler av bygningen var okkupert av bare en leietaker, Latham & Watkins. Bernard L. Madoff Investment Securities, som okkuperte tre etasjer, foldet seg i 2008 etter at styreleder Bernie Madoff ble funnet å ha drevet en Ponzi-ordning på 65 milliarder dollar . Etterpå overtok Federal Bureau of Investigation en del av Madoffs plass mens den etterforsket anklager om svindel mot Madoff. Meglere uttrykte bekymring for at bygningens forbindelse med Madoff ville drive bort leietakere. Leieinntektene på 885 Third Avenue falt i de påfølgende årene, delvis som et resultat av Madoff-skandalen, men også på grunn av økte ledige stillinger forårsaket av finanskrisen 2007–2008 . Wolfgang's Steakhouse overtok Vongs tidligere plass i bygningen på slutten av 2009.

2010-tallet til nå

Metropolitan 885 Third Avenue LLC misligholdt sitt første boliglån i 2010, og RBC saksøkte den juni for å utestenge bygningen. Metropolitan begjærte seg konkurs den november. Den argentinske gruppen Inversiones y Representaciones Sociedad Anónima (IRSA) og Marciano Investment Group kjøpte majoritetseierskap i bygningen i en avtale som verdsatte bygningen til 395 millioner dollar. SL Green konsoliderte sitt eierskap av det underliggende landet, som ble verdsatt til 352 millioner dollar. Til tross for Madoff-kontroversen, var bygningen fortsatt mer enn 90 prosent okkupert etter IRSA og Marcianos oppkjøp. Noen ledige kontorlokaler ble brukt til en kunstutstilling i 2011, og lobbyen var vert for en utstilling om Philip Johnsons arbeid det neste året. En kafé hadde åpnet i bygningens lobby i 2010; den ble erstattet i 2014 av restauranten Crimson & Rye, drevet av kokken Charlie Palmer . For å tiltrekke seg leietakere hyret IRSA og Marciano inn arkitektfirmaet Gensler for å redesigne noe av kontorlokalene. Eierne leide deretter ut plassen som forhåndsbygde kontorer, hver på noen få tusen kvadratmeter.

Herald Square Properties, bygningens administrerende agent, rapporterte i 2014 at det var etterspørsel etter hele etasjer i bygningen. Neste år var bygningen 97 prosent utleid, inkludert hele Madoffs gamle plass. SL Green solgte en kontrollerende eierandel i grunnleiekontrakten til Ceruzzi Properties og SMI USA for 453 millioner dollar i oktober 2015. Salget, som bidro til å finansiere SL Greens kjøp av 11 Madison Avenue , ble fullført neste februar. Ceruzzi, SMI USA og SL Green eide 78,9 prosent av nettstedet, og delte resten med en annen eier. Ceruzzi leide landet tilbake til IRSA og fikk et fireårslån på 272 millioner dollar fra Credit Suisse i 2017. Bygningen fortsatte å tiltrekke seg leietakere som hedgefondet Alden Global Capital og advokatfirmaet Noerr . Latham og Watkins kunngjorde i 2018 at de ville flytte til 1271 Avenue of the Americas , og fraflytte et flertall av 885 Third Avenues kontorlokaler. Midt i en svekket argentinsk økonomi valgte IRSA og Marciano å ikke bruke opsjonen sin til å kjøpe tomten under 885 Third Avenue i 2019. I stedet la Ceruzzi ut tomten for salg samme år.

På grunn av den globale COVID-19-pandemien i 2020, klarte ikke IRSA å foreta betalinger på grunnleasinglånet, som ble sendt til en spesiell serviceleverandør i juni 2020. Ytterligere tvister oppsto da 3 Company LLC, som eide 21 prosent av nettstedet, forsøkte å femdoble den årlige grunnrenten for sin del av området, basert på en vurdering utført før utbruddet av pandemien. SL Green anla søksmål med påstand om at pakken ikke hadde blitt riktig taksert. Ceruzzi unngikk så vidt å misligholde lånet, som SL Green kjøpte opp i mars 2021. Senere samme år annonserte SL Green på Twitter at de ville renovere lobbyen; firmaet hadde begynt å leie ut plass i bygningen tidlig i 2022.

innvirkning

skrev i 2012 at bygningen "ikke bare er en spennende struktur; den er et perfekt eksempel på modernistisk arkitektur".

Motsatt beskrev Carter Wiseman bygningen som "campy absurd" i en American Heritage -artikkel der han kritiserte Johnson som den "mest overvurderte arkitekten". Michael Sorkin kritiserte designet og sa: "På formnivået er bygningen helt fin, en god form og distinkt. Men prosjektet mister det i detaljene." Eric Nash skrev i 2005 at "diskontinuitet er vektlagt på alle nivåer", fra søylene ved basen til bygningens interiør.

Referanser

Notater

Sitater

Kilder